Από το Κίτσι και την Αγία Μαρίνα μέχρι το Πόρτο Ράφτη, την Αρτέμιδα, τη Νέα Μάκρη, τη Σαρωνίδα και τη Βουλιαγμένη, ένας νέος πολεοδομικός χάρτης αρχίζει να διαμορφώνεται για μεγάλο μέρος της Ανατολικής Αττικής.
Οι μελέτες των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων για 601 Δημοτικές Ενότητες της χώρας έχουν παραληφθεί και, σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέσα στους επόμενους μήνες θα τίθενται σταδιακά σε δημόσια διαβούλευση.
Για την Περιφερειακή Ενότητα Ανατολικής Αττικής, ο σχεδιασμός που έχει εντοπιστεί αφορά 38 Δημοτικές Ενότητες σε 13 δήμους.
Και δεν πρόκειται απλώς για μια γραφειοκρατική διαδικασία. Τα ΤΠΣ αποτελούν το επίπεδο σχεδιασμού μέσα από το οποίο καθορίζονται χρήσεις γης, περιοχές κατοικίας και παραγωγικών δραστηριοτήτων, ζώνες προστασίας, κατευθύνσεις πολεοδόμησης και γενικότερα το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα αναπτυχθούν οι περιοχές τις επόμενες δεκαετίες.
Ποιες είναι οι 38 Δημοτικές Ενότητες
Στον νέο σχεδιασμό περιλαμβάνονται:
- Δήμος Αχαρνών: Αχαρνών και Θρακομακεδόνων.
- Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης: Βάρης, Βούλας και Βουλιαγμένης.
- Δήμος Διονύσου: Αγίου Στεφάνου, Ανοίξεως, Διονύσου, Δροσιάς, Κρυονερίου, Ροδοπόλεως και Σταμάτας.
- Δήμος Κρωπίας: Κρωπίας.
- Δήμος Λαυρεωτικής: Αγίου Κωνσταντίνου, Κερατέας και Λαυρεωτικής.
- Δήμος Μαραθώνος: Βαρνάβα, Γραμματικού, Μαραθώνος και Νέας Μάκρης.
- Δήμος Μαρκοπούλου Μεσογαίας: Μαρκοπούλου Μεσογαίας.
- Δήμος Παιανίας: Παιανίας και Γλυκών Νερών.
- Δήμος Παλλήνης: Ανθούσας, Γέρακα και Παλλήνης.
- Δήμος Ραφήνας – Πικερμίου: Ραφήνας και Πικερμίου.
- Δήμος Σαρωνικού: Αναβύσσου, Καλυβίων Θορικού, Κουβαρά και Σαρωνίδας.
- Δήμος Σπάτων – Αρτέμιδος: Αρτέμιδος και Σπάτων – Λούτσας.
- Δήμος Ωρωπού: Αυλώνος, Καπανδριτίου, Μαλακάσης και Μαρκοπούλου Ωρωπού.
Η καταμέτρηση δίνει συνολικά 38 Δημοτικές Ενότητες. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε Σαρωνικό και Ωρωπό: η Δ.Ε. Παλαιάς Φώκαιας δεν αποτελεί αντικείμενο του συγκεκριμένου ΤΠΣ Σαρωνικού, ενώ από τον Ωρωπό δεν περιλαμβάνονται στο συγκεκριμένο σχέδιο οι Δ.Ε. Αφιδνών, Καλάμου, Πολυδενδρίου, Συκαμίνου και Ωρωπίων.
Κορωπί: Οι εκκρεμότητες δεν βρίσκονται μόνο στο κέντρο
Στον Δήμο Κρωπίας η μία Δημοτική Ενότητα καλύπτει ολόκληρη την έκταση του Δήμου και συνεπώς ο σχεδιασμός αφορά όχι μόνο το Κορωπί αλλά και Κίτσι, Καρελλά, Αγία Μαρίνα και Άγιο Δημήτριο.
Εδώ το ΤΠΣ έρχεται σε μια περιοχή με σύνθετο πολεοδομικό καθεστώς, παλαιότερο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου Μεσογείων.
Περιοχές όπως το Κίτσι και ο Καρελλάς έχουν άλλωστε πολεοδομικές εκκρεμότητες πολλών ετών, ενώ ιδιαίτερη σημασία αποκτά και ο σχεδιασμός για το παραλιακό τμήμα από την Αγία Μαρίνα μέχρι τον Άγιο Δημήτριο.
Το ερώτημα δεν είναι μόνο πού θα επιτρέπεται η κατοικία, αλλά πώς θα αντιμετωπιστούν περιοχές που έχουν αναπτυχθεί οικιστικά πολύ γρηγορότερα από τον θεσμικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Μαρκόπουλο και Πόρτο Ράφτη: Εντός και εκτός σχεδίου στο ίδιο τραπέζι
Η μία Δημοτική Ενότητα Μαρκοπούλου Μεσογαίας περιλαμβάνει Μαρκόπουλο, Πόρτο Ράφτη, Βραυρώνα, Χαμολιά και μικρότερους οικισμούς.
Πρόκειται για μια χαρακτηριστική περίπτωση της Ανατολικής Αττικής, όπου συνυπάρχουν αγροτική γη, αρχαιολογικές και περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, έντονη παραθεριστική και μόνιμη κατοικία και σημαντικές εκτός σχεδίου εκτάσεις.
Ήδη στις διαδικασίες συμμετοχής έχουν κατατεθεί παρατηρήσεις για επεκτάσεις σχεδίου πόλης, χρήσεις γης και όρους δόμησης.
Πρόκειται για απόψεις πολιτών και φορέων και όχι για τελικές αποφάσεις, όμως δείχνουν ποια ζητήματα αναμένεται να βρεθούν στο επίκεντρο όταν ανοίξει η επίσημη διαβούλευση.
Σπάτα και Αρτέμιδα: Μια περιοχή που άλλαξε μέσα σε λίγες δεκαετίες
Το ΤΠΣ καλύπτει ολόκληρο τον Δήμο Σπάτων – Αρτέμιδος και τις δύο Δημοτικές Ενότητές του.
Στα Σπάτα, η πραγματικότητα άλλαξε θεαματικά μετά την ανάπτυξη του αεροδρομίου, της Αττικής Οδού και μεγάλων εμπορικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Παράλληλα παραμένουν εκτεταμένες περιοχές κατοικίας και αγροτικής γης.
Στην Αρτέμιδα, από την άλλη, το βασικό χαρακτηριστικό είναι η τεράστια οικιστική ανάπτυξη κατά μήκος και πίσω από το παραλιακό μέτωπο, συχνά σε περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός ακολούθησε – και δεν προηγήθηκε – της πραγματικής ανάπτυξης.
Το νέο ΤΠΣ καλείται ουσιαστικά να οργανώσει μια περιοχή που σήμερα έχει πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά από εκείνα που είχε όταν καταρτίζονταν οι παλαιότεροι σχεδιασμοί.
Σαρωνικός: Από τα Καλύβια μέχρι τη Σαρωνίδα
Στον Σαρωνικό περιλαμβάνονται Ανάβυσσος, Καλύβια Θορικού, Κουβαράς και Σαρωνίδα.
Εδώ ο σχεδιασμός πρέπει να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα τον αγροτικό χαρακτήρα της ενδοχώρας, τους παλιούς οικιστικούς πυρήνες και ένα παραλιακό μέτωπο που τις τελευταίες δεκαετίες έχει μετατραπεί σε περιοχή έντονης και πλέον σε μεγάλο βαθμό μόνιμης κατοικίας.
Λαγονήσι, Ανάβυσσος και Σαρωνίδα βρίσκονται σε μια ζώνη όπου η πίεση για κατοικία, τουρισμό και οικονομική δραστηριότητα συναντά τους περιορισμούς του παράκτιου χώρου και των προστατευόμενων περιοχών.
Η Παλαιά Φώκαια, πάντως, αποτελεί την εξαίρεση: αν και Δημοτική Ενότητα του Δήμου Σαρωνικού, δεν περιλαμβάνεται στο συγκεκριμένο ΤΠΣ.
Λαυρεωτική: 69 οικισμοί και ένα εξαιρετικά σύνθετο τοπίο
Κερατέα, Λαύριο και Άγιος Κωνσταντίνος εντάσσονται στο ΤΠΣ της Λαυρεωτικής, το οποίο σύμφωνα με το ΥΠΕΝ καλύπτει συνολικά 69 οικισμούς.
Η Λαυρεωτική αποτελεί ίσως μία από τις δυσκολότερες περιπτώσεις πολεοδομικού σχεδιασμού.
Συνυπάρχουν παραλιακοί οικισμοί, μεταλλευτική ιστορία, αρχαιολογικοί χώροι, δασικές εκτάσεις, προστατευόμενοι ορεινοί όγκοι, λιμενικές δραστηριότητες και έντονη πίεση για κατοικία και τουριστική ανάπτυξη.
Το αποτέλεσμα της διαδικασίας θα έχει ιδιαίτερη σημασία όχι μόνο για το Λαύριο και την Κερατέα αλλά και για τους δεκάδες μικρότερους οικισμούς της ευρύτερης Λαυρεωτικής.
Μαραθώνας: 4 Δημοτικές Ενότητες, διαφορετικά προβλήματα
Μαραθώνας, Νέα Μάκρη, Βαρνάβας και Γραμματικό περιλαμβάνονται στο σύνολό τους.
Το ΤΠΣ συναντά από τη μία τις πυκνότερα αναπτυγμένες παραλιακές περιοχές της Νέας Μάκρης και του Μαραθώνα και από την άλλη περισσότερο αγροτικές ή ημιαγροτικές περιοχές όπως Βαρνάβας και Γραμματικό.
Στο τραπέζι βρίσκονται οριοθετήσεις οικισμών, περιοχές εκτός σχεδίου, κοινωνικές υποδομές και προστασία περιβαλλοντικά ευαίσθητων ζωνών.
Στη διαδικασία συμμετοχής έχουν ήδη καταγραφεί αιτήματα για συγκεκριμένους οικισμούς, τα οποία όμως σε αυτό το στάδιο αποτελούν προτάσεις και όχι θεσμοθετημένες ρυθμίσεις.
Ραφήνα – Πικέρμι: Από το λιμάνι μέχρι το Ντράφι
Οι Δ.Ε. Ραφήνας και Πικερμίου περιλαμβάνονται στο νέο ΤΠΣ. Η πρώτη περιλαμβάνει τη Ραφήνα και την Καλλιτεχνούπολη, ενώ στη δεύτερη εντάσσονται Πικέρμι, Διώνη και Ντράφι.
Εδώ συναντώνται δύο διαφορετικοί κόσμοι. Η Ραφήνα καλείται να διαχειριστεί την πίεση που δημιουργεί ένα μεγάλο επιβατικό λιμάνι και ένα πυκνό παραλιακό μέτωπο, ενώ Πικέρμι, Διώνη και Ντράφι βρίσκονται σε άμεση σχέση με το φυσικό περιβάλλον και τον ορεινό όγκο της Πεντέλης.
Παράλληλα, τμήμα της πυρόπληκτης περιοχής συνδέεται με το ξεχωριστό Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το Μάτι, γεγονός που κάνει ακόμη πιο σύνθετο το πολεοδομικό παζλ της περιοχής.
Παιανία και Γλυκά Νερά: Δύο διαφορετικές πολεοδομικές πραγματικότητες
Στον Δήμο Παιανίας ο σχεδιασμός αφορά και τις δύο Δημοτικές Ενότητες.
Η Παιανία διατηρεί ακόμη σημαντικές εκτάσεις του μεσογείτικου κάμπου, ενώ ταυτόχρονα δέχεται ισχυρές πιέσεις από μεγάλους οδικούς άξονες και επιχειρηματικές δραστηριότητες.
Τα Γλυκά Νερά αποτελούν διαφορετική περίπτωση, με πυκνότερη κατοικία και άμεση γειτνίαση με τον προστατευόμενο ορεινό όγκο του Υμηττού. Η εξισορρόπηση κατοικίας, υποδομών, μετακινήσεων και περιβαλλοντικών περιορισμών είναι συνεπώς από τα βασικά ζητήματα.
Παλλήνη, Γέρακας και Ανθούσα
Το ΤΠΣ Παλλήνης καλύπτει και τις τρεις Δημοτικές Ενότητες.
Η περιοχή έχει μεταμορφωθεί μέσα σε λίγες δεκαετίες από περιαστική και αγροτική ζώνη σε έναν από τους σημαντικότερους οικιστικούς πόλους της Ανατολικής Αττικής.
Αττική Οδός, Προαστιακός, Λεωφόρος Μαραθώνος, νέες κατοικίες και επιχειρηματικές δραστηριότητες δημιούργησαν νέα δεδομένα, με αποτέλεσμα χρήσεις γης, ελεύθεροι χώροι, κυκλοφορία και μεγάλες υπό αξιοποίηση εκτάσεις να αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα στον νέο σχεδιασμό.
Διόνυσος: Επτά Δημοτικές Ενότητες σε ένα ΤΠΣ
Άγιος Στέφανος, Άνοιξη, Διόνυσος, Δροσιά, Κρυονέρι, Ροδόπολη και Σταμάτα περιλαμβάνονται όλες στη μελέτη.
Η περιοχή έχει σειρά παλαιών και δύσκολων πολεοδομικών προβλημάτων, τα οποία συνδέονται με όρια οικισμών, δασικό χαρακτήρα εκτάσεων, χρήσεις γης και την προστασία των ορεινών και δασικών περιοχών.
Η ισχυρή οικιστική πίεση των προηγούμενων δεκαετιών σε συνδυασμό με τον αυξημένο κίνδυνο πυρκαγιάς καθιστούν τον χωρικό σχεδιασμό ιδιαίτερα κρίσιμο για το βόρειο αυτό τμήμα της Ανατολικής Αττικής.
Αχαρνές και Θρακομακεδόνες
Το ΤΠΣ Αχαρνών καλύπτει τις δύο Δημοτικές Ενότητες και ολόκληρη την έκταση του δήμου.
Πρόκειται για μια περιοχή με τεράστιες εσωτερικές διαφοροποιήσεις: πυκνός αστικός ιστός, παραγωγικές και βιομηχανικές δραστηριότητες αλλά και Βαρυμπόμπη, Θρακομακεδόνες και μεγάλο τμήμα της Πάρνηθας.
Ακριβώς αυτή η συνύπαρξη κατοικίας, οικονομικών δραστηριοτήτων και αυστηρά προστατευόμενου φυσικού περιβάλλοντος αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της μελέτης.
Βάρη, Βούλα και Βουλιαγμένη: Τρία παλιά ΓΠΣ σε έναν νέο σχεδιασμό
Στον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης το ΤΠΣ αφορά και τις τρεις Δημοτικές Ενότητες.
Ένα από τα βασικά ζητούμενα, όπως έχει επισημάνει ο ίδιος ο δήμος, είναι να ενοποιηθούν σε έναν νέο σχεδιασμό τα τρία διαφορετικά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια των πρώην δήμων Βάρης, Βούλας και Βουλιαγμένης.
Παράλληλα τίθεται το ζήτημα της διατήρησης του κυρίως οικιστικού χαρακτήρα της περιοχής, σε έναν από τους ακριβότερους και αναπτυξιακά πιο πιεζόμενους παραλιακούς δήμους της Αττικής.
Ωρωπός: Ο αστερίσκος των τεσσάρων Δημοτικών Ενοτήτων
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί ο Ωρωπός. Το συγκεκριμένο ΤΠΣ αφορά μόνο Αυλώνα, Καπανδρίτι, Μαλακάσα και Μαρκόπουλο Ωρωπού. Το ίδιο το ΥΠΕΝ αναφέρει ρητά ότι Αφίδνες, Κάλαμος, Πολυδένδρι, Συκάμινο και Ωρωποί δεν αποτελούν αντικείμενο αυτής της μελέτης.
Μάλιστα, για Μαλακάσα και Μαρκόπουλο Ωρωπού δεν υπάρχουν σήμερα θεσμοθετημένα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, ενώ και σε άλλες περιοχές υπάρχουν παλιοί οικισμοί χωρίς πλήρη οριοθέτηση. Επομένως εδώ το νέο ΤΠΣ αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Τώρα αρχίζει το πιο κρίσιμο στάδιο
Οι 38 Δημοτικές Ενότητες δεν σημαίνει ότι θα αλλάξουν τα πάντα παντού ούτε ότι κάθε πρόταση των μελετητών θα θεσμοθετηθεί.
Αυτό είναι και το κρίσιμο σημείο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι μελέτες, οι εναλλακτικές προτάσεις και οι παρατηρήσεις που κατατίθενται αποτελούν στάδια μιας διαδικασίας και δεν πρέπει να συγχέονται με οριστικές αποφάσεις.
Όταν όμως οι νέες προτάσεις τεθούν στη δημόσια διαβούλευση, το πραγματικό ενδιαφέρον θα βρίσκεται στους λεπτομερείς χάρτες.
Εκεί θα μπορεί να φανεί πού προτείνονται διαφορετικές χρήσεις γης, πού επανεξετάζονται οικιστικές ζώνες, πού τίθενται περιορισμοί και ποιο μπορεί να είναι το μέλλον συγκεκριμένων εκτός σχεδίου περιοχών.
Για την Ανατολική Αττική, όπου η οικιστική ανάπτυξη πολλές φορές προηγήθηκε επί δεκαετίες του πολεοδομικού σχεδιασμού, η διαδικασία αυτή δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια.
Αφορά άμεσα το πώς – και σε αρκετές περιπτώσεις το εάν – θα μπορεί να αξιοποιείται η γη τα επόμενα χρόνια.
