Ένα από τα συχνότερα ζητήματα που προκύπτουν στην αγορά ενοικίων είναι η πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστών από μισθωμένες κατοικίες, δημιουργώντας συχνά διαφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών σχετικά με τις οικονομικές υποχρεώσεις που εξακολουθούν να ισχύουν.

Με αφορμή τα ερωτήματα που καταγράφονται όλο και συχνότερα, η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας (ΕΕΚΕ) προχώρησε σε αναλυτική ενημέρωση για τα δικαιώματα των ιδιοκτητών και τις υποχρεώσεις των ενοικιαστών σε περιπτώσεις πρόωρης λύσης μισθωτηρίου συμβολαίου.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας στην Ελλάδα είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό έχει προβλεφθεί μικρότερο χρονικό διάστημα.

Η πρόβλεψη αυτή στηρίζεται στους νόμους 1703/1987 και 2235/1994, οι οποίοι καθορίζουν το βασικό πλαίσιο προστασίας των συμβαλλομένων μερών.

Πότε ο ενοικιαστής οφείλει αποζημίωση

Η ΕΕΚΕ επισημαίνει ότι σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας χωρίς να συντρέχει σοβαρός λόγος, ενδέχεται να υποχρεωθεί σε καταβολή αποζημίωσης προς τον ιδιοκτήτη.

Τέτοιοι σοβαροί λόγοι μπορεί να είναι περιστατικά ανωτέρας βίας, η αδυναμία παράδοσης του ακινήτου στον συμφωνημένο χρόνο ή η ύπαρξη πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων που καθιστούν προβληματική τη χρήση του μισθίου.

Εφόσον δεν συντρέχουν τέτοιες προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αξιώσει αποζημίωση, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύει συγκεκριμένη οικονομική ζημία. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο παραμείνει κενό για μεγάλο χρονικό διάστημα μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή, η αποζημίωση μπορεί να αντιστοιχεί στα μισθώματα που χάθηκαν μέχρι να βρεθεί νέος μισθωτής.

Τι ισχύει για τις ρήτρες και την εγγύηση

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι όροι που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Εάν έχει συμφωνηθεί ρήτρα αποζημίωσης για πρόωρη αποχώρηση, όπως η καταβολή ενός ή περισσότερων ενοικίων, αυτή μπορεί να εφαρμοστεί, εφόσον δεν κριθεί καταχρηστική.

Από την άλλη πλευρά, η εγγύηση που καταβάλλεται κατά την έναρξη της μίσθωσης δεν μπορεί να παρακρατηθεί αυθαίρετα ως «ποινή» για την αποχώρηση του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης δικαιούται να τη διατηρήσει μόνο για την κάλυψη πραγματικών οφειλών ή αποδεδειγμένων φθορών στο ακίνητο.

Η ΕΕΚΕ υπενθυμίζει επίσης ότι η καταγγελία μίσθωσης για λόγους ιδιοκατοίκησης από τον ιδιοκτήτη δεν προβλέπεται στο ισχύον καθεστώς των μισθώσεων κατοικίας.

Οι συμβουλές προς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Η Ένωση συνιστά στους ενοικιαστές να μελετούν προσεκτικά τους όρους κάθε μισθωτηρίου πριν το υπογράψουν και να ενημερώνουν εγκαίρως τον ιδιοκτήτη σε περίπτωση που σχεδιάζουν να αποχωρήσουν πριν από τη λήξη της συμφωνίας.

Παράλληλα, υπογραμμίζει τη σημασία της αναγραφής του πραγματικού ύψους του μισθώματος στη σύμβαση.

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες καλούνται να συντάσσουν τα μισθωτήρια με τη συνδρομή νομικού συμβούλου και να παρακολουθούν τακτικά την εξόφληση των υποχρεώσεων που συνδέονται με το ακίνητο, όπως κοινόχρηστα, λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος και ύδρευσης.

Σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά ενοικίων βρίσκεται υπό έντονη πίεση, η σωστή ενημέρωση και η σαφής καταγραφή των όρων κάθε μίσθωσης αποτελούν το βασικότερο εργαλείο για την αποφυγή δικαστικών διενέξεων και οικονομικών επιβαρύνσεων τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.