Η αξιοποίηση του Κτήματος Καμπά στην Κάντζα αλλάζει πλέον χαρακτήρα, με το παλαιότερο σχέδιο ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου να δίνει τη θέση του στο Cambas Gardens, ένα campus γραφείων με συμπληρωματικές χρήσεις, χώρους πρασίνου, πολιτισμού και αναψυχής.

Η νέα μορφή της επένδυσης εμφανίζεται σαφώς ηπιότερη ως προς την επισκεψιμότητα και την κυκλοφοριακή φόρτιση. Όμως το βασικό ερώτημα για την περιοχή δεν είναι μόνο πόσοι θα έρχονται στο Κτήμα Καμπά, αλλά πώς θα φτάνουν και από ποιους δρόμους θα περνούν.

Και το ερώτημα γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο επειδή στην ίδια ευρύτερη περιοχή της Παλλήνης δημιουργείται πλέον και ένας δεύτερος μεγάλος πόλος: το Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο Κύπρου – Παράρτημα Αθήνας. Το πανεπιστήμιο έχει ήδη λάβει άδεια εγκατάστασης και λειτουργίας στον Δήμο Παλλήνης από το ακαδημαϊκό έτος 2026-2027, ενώ το campus αναπτύσσεται αρχικά σε έκταση 50.000 τ.μ., με δυνατότητα επέκτασης έως 100.000 τ.μ..

Μικρότερη κίνηση από ένα mall, αλλά καθημερινή

Η DIMAND στηρίζει σημαντικό μέρος της επιχειρηματολογίας της στο γεγονός ότι ένα campus γραφείων θα δημιουργήσει πολύ μικρότερη επισκεψιμότητα από το εμπορικό κέντρο που προβλεπόταν στο παρελθόν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της παρουσίασης, το Cambas Gardens εκτιμάται ότι θα δέχεται περίπου 1,2 εκατομμύρια επισκέψεις ετησίως, έναντι περίπου 15 εκατομμυρίων που θα μπορούσε να προσελκύσει το προηγούμενο σενάριο εμπορικής ανάπτυξης. Η εταιρεία κάνει επίσης λόγο για περισσότερο προβλέψιμη καθημερινή ροή και λιγότερες κυκλοφοριακές αιχμές.

Σημαντικά μικρότερες εμφανίζονται και οι ανάγκες στάθμευσης. Για το campus γραφείων προβλέπονται περίπου 1.800 θέσεις, ενώ για αντίστοιχη εμπορική χρήση η παρουσίαση υπολογίζει περίπου 6.000.

Το στοιχείο είναι θετικό, αλλά δεν σημαίνει ότι η κυκλοφορία εξαφανίζεται: σημαίνει ότι μετατρέπεται σε μία περισσότερο σταθερή, καθημερινή ροή εργαζομένων, επισκεπτών, προμηθευτών και οχημάτων.

Δύο μεγάλοι πόλοι στην ίδια περιοχή

Σε αυτή την εξίσωση πρέπει πλέον να προστεθεί και το Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο Κύπρου. Η άδεια προβλέπει εγκατάσταση του παραρτήματος στην Κάντζα της Δημοτικής Ενότητας Παλλήνης, ενώ το ίδιο το Πανεπιστήμιο αναφέρει ότι το campus θα περιλαμβάνει αμφιθέατρα, αίθουσες διδασκαλίας, εργαστήρια, βιβλιοθήκη, διοικητικές και φοιτητικές υποδομές.

Αυτό σημαίνει ότι η κυκλοφοριακή συζήτηση δεν μπορεί πλέον να γίνεται μόνο με βάση το Κτήμα Καμπά ως μια απομονωμένη επένδυση.

Στην ίδια ευρύτερη ζώνη δημιουργούνται δύο σημαντικοί πόλοι καθημερινών μετακινήσεων, με διαφορετικό μεν προφίλ αλλά με κοινή ανάγκη πρόσβασης. Το πραγματικό ερώτημα επομένως είναι ποιο θα είναι το αθροιστικό κυκλοφοριακό αποτύπωμά τους.

Το κρίσιμο ερώτημα: από πού θα περνούν;

Το Cambas Gardens βρίσκεται σε εξαιρετικά πλεονεκτική θέση σε σχέση με τις συγκοινωνίες. Το υλικό της επένδυσης επισημαίνει την εγγύτητα στην Αττική Οδό και την απόσταση περίπου πέντε λεπτών με τα πόδια από τον σταθμό Παιανία–Κάντζα. Η ύπαρξη Προαστιακού και Μετρό μπορεί αναμφίβολα να απορροφήσει σημαντικό ποσοστό μετακινήσεων.

Ωστόσο, ούτε ένα επιχειρηματικό campus ούτε ένα πανεπιστήμιο λειτουργούν αποκλειστικά με μέσα σταθερής τροχιάς.

Θα υπάρχουν καθημερινά ΙΧ, ταξί, λεωφορεία, οχήματα τροφοδοσίας και άλλες μετακινήσεις. Και στα διαθέσιμα στοιχεία για το Κτήμα Καμπά δεν αποτυπώνεται με την ίδια σαφήνεια ποιοι ακριβώς οδικοί άξονες θα αναλάβουν αυτό το φορτίο.

Η εξωτερική κυκλοφορία παραμένει το κενό

Στην παρουσίαση εμφανίζονται η Αττική Οδός, η οδός Λεονταρίου, ο σταθμός Παιανία–Κάντζα και το υφιστάμενο οδικό περιβάλλον. Δεν παρουσιάζεται όμως αντίστοιχα ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα νέων διανοίξεων ή βελτιώσεων των γύρω δρόμων που θα εξασφαλίζει ότι η πρόσθετη κίνηση θα οδηγείται στους μεγάλους άξονες χωρίς να επιβαρύνει κατοικημένα τμήματα της περιοχής.

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο κενό των μέχρι τώρα παρουσιάσεων. Η εταιρεία εξηγεί γιατί θεωρεί ότι το Cambas Gardens θα παράγει λιγότερη κυκλοφορία από ένα mall, αλλά όχι με την ίδια λεπτομέρεια πώς αυτή η κυκλοφορία θα φεύγει από το Κτήμα Καμπά και θα φτάνει στην Αττική Οδό ή στους υπόλοιπους μεγάλους άξονες.

Οι κυκλικοί κόμβοι υπάρχουν στα σχέδια

Στις απεικονίσεις του masterplan εμφανίζονται κυκλικές διαμορφώσεις σε σημεία πρόσβασης και περιμετρικής κυκλοφορίας. Η εικόνα υποδηλώνει ότι οι κυκλικοί κόμβοι αποτελούν μέρος τουλάχιστον της σχεδιαστικής προσέγγισης για τη διαχείριση της κίνησης.

Δεν διευκρινίζεται όμως ποιοι από αυτούς αποτελούν εγκεκριμένα έργα, ποιοι βρίσκονται αποκλειστικά εντός του Cambas Gardens και ποιοι ενδεχομένως θα πρέπει να κατασκευαστούν στο δημόσιο οδικό δίκτυο. Και κυρίως δεν προκύπτει εάν αυτοί οι κόμβοι έχουν μελετηθεί με βάση μόνο τις ανάγκες της συγκεκριμένης επένδυσης ή τις συνολικές μελλοντικές κυκλοφοριακές ανάγκες της περιοχής.

Η Μάνης μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη

Εδώ αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον η περίπτωση της οδού Μάνης. Στα διαθέσιμα έγγραφα του Cambas Gardens δεν υπάρχει αναφορά ούτε στη διάνοιξή της ούτε στο Ρέμα Μιχαληνού.

Εφόσον όμως εγκριθεί η Πολεοδομική Μελέτη για το Ρέμα Μιχαληνού και δημιουργηθούν οι πολεοδομικές προϋποθέσεις για τη διάνοιξη της Μάνης, ο συγκεκριμένος δρόμος θα μπορούσε να αποκτήσει πολύ μεγαλύτερη σημασία από όση είχε μέχρι σήμερα.

Με το Cambas Gardens και το Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο Κύπρου να δημιουργούν νέες καθημερινές ροές στην ευρύτερη περιοχή, κάθε πρόσθετη σύνδεση που μπορεί να οδηγήσει την κίνηση προς μεγάλους οδικούς άξονες χωρίς να τη μεταφέρει σε γειτονιές αξίζει πλέον να εξεταστεί σοβαρά.

Και το εσωτερικό δίκτυο;

Το masterplan προβλέπει οργανωμένο εσωτερικό και περιμετρικό οδικό δίκτυο. Οι απεικονίσεις δείχνουν δρόμους που συνδέουν κτίρια, χώρους στάθμευσης και τις διαφορετικές ζώνες του Cambas Gardens.

Παράλληλα, η επένδυση περιγράφεται ως ένας «αστικός συνδετήρας» μεταξύ της ευρύτερης περιοχής, της τοπικής κοινότητας και των χρηστών του campus.

Δεν διευκρινίζεται όμως αν το οδικό αυτό δίκτυο θα είναι πραγματικά ανοικτό και προσβάσιμο στους κατοίκους ή αν θα εξυπηρετεί πρωτίστως τις εσωτερικές ανάγκες του συγκροτήματος.

Το πρόβλημα πρέπει να μελετηθεί συνολικά

Η ουσιαστική συζήτηση επομένως δεν μπορεί πλέον να περιορίζεται στο αν το Cambas Gardens θα προκαλεί λιγότερη κίνηση από ένα εμπορικό κέντρο. Αυτό, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί, φαίνεται εύλογο.

Το πραγματικό ζητούμενο είναι εάν το οδικό δίκτυο της περιοχής μπορεί να διαχειριστεί τη συνολική ανάπτυξη που βρίσκεται πλέον σε εξέλιξη στην Κάντζα.

Γιατί στην περιοχή δεν έρχεται μόνο ένα campus γραφείων. Δημιουργείται ταυτόχρονα και ένα πανεπιστημιακό campus 50.000 τ.μ., με δυνατότητα επέκτασης στα 100.000 τ.μ., το οποίο θα παράγει τις δικές του καθημερινές μετακινήσεις.

Κάπως έτσι, το κυκλοφοριακό παύει να είναι μια παράμετρος της επένδυσης στο Κτήμα Καμπά και μετατρέπεται σε ζήτημα συνολικού σχεδιασμού για την Κάντζα των επόμενων ετών.

Και το κρίσιμο ερώτημα είναι αν οι νέοι δρόμοι, οι διανοίξεις, οι κόμβοι και οι εναλλακτικές συνδέσεις θα προηγηθούν των νέων καθημερινών ροών ή αν η περιοχή θα κληθεί να αναζητήσει λύσεις όταν αυτές θα έχουν ήδη εγκατασταθεί.