Την ώρα που η δημόσια συζήτηση για το real estate στην Αττική περιστρέφεται κυρίως γύρω από τα βόρεια προάστια και την Αθηναϊκή Ριβιέρα, μια διαφορετική δυναμική αναπτύσσεται τα τελευταία χρόνια στη Βορειοανατολική και τη Νοτιοανατολική Αττική.
Πρόκειται για περιοχές που από «εναλλακτικές λύσεις» μετατρέπονται σταδιακά σε αυτόνομες αγορές κατοικίας, με διαφορετική κοινωνική σύνθεση αγοραστών και διαφορετική λογική εγκατάστασης.
Η συνολική αγορά κατοικίας παραμένει έντονα ανοδική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές στην Αθήνα αυξήθηκαν περίπου κατά 9% το 2021, 13% το 2022, 14% το 2023 και 8% το 2024 — δηλαδή σχεδόν 50% μέσα σε τέσσερα χρόνια — ενώ και το 2025 η πορεία παρέμεινε θετική, αν και ηπιότερη.
Βορειοανατολική Αττική: η μόνιμη κατοικία εκτός πυκνού ιστού
Σε περιοχές όπως τα Σπάτα, το Πικέρμι, η Ραφήνα, η Νέα Μάκρη και οι οικιστικές ζώνες προς τον Μαραθώνα, η ανάπτυξη δεν προήλθε από επενδυτική ζήτηση αλλά από πραγματική ανάγκη κατοίκησης.
Το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από ελληνικά νοικοκυριά, νέες οικογένειες και εργαζόμενους με υβριδική εργασία που επιλέγουν να απομακρυνθούν από τον πυκνό αστικό ιστό χωρίς να αποκοπούν από την πόλη.
Ο καθοριστικός παράγοντας είναι η καθημερινότητα. Οι αγοραστές αναζητούν μεγαλύτερους χώρους, φυσικό φως, αυλή και ησυχία, ενώ η πρόσβαση στην Αττική Οδό και στο αεροδρόμιο επιτρέπει τη διατήρηση επαγγελματικών δεσμών με το κέντρο.
Στην πράξη, η Βορειοανατολική Αττική λειτουργεί ως η πλέον προσιτή εκδοχή των βορείων προαστίων: λιγότερη προβολή, περισσότερη λειτουργικότητα.
Η τάση αυτή συνδέεται με τη μεταβολή του ορισμού της πολυτέλειας. Όπως επισημαίνει η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, οι αγοραστές δεν αναζητούν πλέον απλώς ένα εντυπωσιακό ακίνητο αλλά ένα σπίτι που υποστηρίζει τη ζωή τους σε βάθος χρόνου.
Νοτιοανατολική Αττική: η γεωγραφική προέκταση της Ριβιέρας
Στον άξονα προς τη Λαυρεωτική, τη Σαρωνίδα και τις παράκτιες ζώνες του Σαρωνικού διαμορφώνεται ένα διαφορετικό μοντέλο αγοράς. Εδώ η ζήτηση ακολουθεί το πρότυπο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, αλλά με χαμηλότερο σημείο εισόδου.
Η αγορά προσελκύει δεύτερη κατοικία, τηλεργαζόμενους υψηλών εισοδημάτων και αγοραστές από το εξωτερικό που αναζητούν θέα, υπαίθρια διαβίωση και μικρά έργα χαμηλής πυκνότητας.
Η κατοικία αντιμετωπίζεται περισσότερο ως τρόπος ζωής παρά ως απλή στέγαση. Με απλά λόγια, το lifestyle μετακινείται γεωγραφικά προς περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν περιφερειακές.
Η νέα έννοια της πολυτέλειας
Κατά την περίοδο 2021-2026 η έννοια της πολυτελούς κατοικίας επαναπροσδιορίστηκε.
Το μέγεθος υποχώρησε και τη θέση του πήραν η ενεργειακή απόδοση, η τεχνολογία smart home, η σύνδεση εσωτερικού και εξωτερικού χώρου και η ιδιωτικότητα. Η ποιότητα ζωής απέκτησε την ίδια βαρύτητα με την τοποθεσία.
Αυτό εξηγεί γιατί πολλοί αγοραστές εγκαταλείπουν τις ακριβότερες περιοχές. Δεν αγοράζουν πλέον διεύθυνση αλλά καθημερινότητα.
Μια αγορά τριών ταχυτήτων
Η Αττική διαμορφώνει πλέον τρία παράλληλα μοντέλα κατοίκησης. Η Ριβιέρα λειτουργεί ως διεθνές lifestyle asset, τα βόρεια προάστια ως σταθερή βάση οικογενειακής ζωής και η Ανατολική Αττική ως ο ενδιάμεσος χώρος που συνδυάζει πιο προσιτή είσοδο με ποιότητα διαβίωσης.
Οι εκτιμήσεις για το 2026 μιλούν για ηπιότερη άνοδο τιμών, περίπου 3-5%, με μεγάλες διαφοροποιήσεις ανά μικροτοποθεσία και ποιότητα κατασκευής.
Η αγορά δείχνει να ωριμάζει: η υπεραξία δεν εξαφανίζεται, αλλά συνδέεται πλέον περισσότερο με τη διάρκεια παρά με την ταχύτητα.
Και σε αυτή τη νέα ισορροπία, η Βορειοανατολική και η Νοτιοανατολική Αττική παύουν να είναι η εναλλακτική λύση.
Μετατρέπονται σταδιακά σε βασικό πεδίο εγκατάστασης για όσους αναζητούν χώρο, ησυχία και βιώσιμη καθημερινότητα κοντά στην πόλη.
